28 février 2023
J’ai eu l’honneur la semaine dernière de participer au panel de discussion « Stimuler la création de logements », tenu dans le cadre du Déjeuner de la mairesse, organisé par la Chambre de commerce de Gatineau. Devant l’importance de ce dossier chaud, j’ai cru bon coucher sur papier l’essentiel de mon propos.
Il est désolant d’apprendre que, parmi tous les pays du G7, le Canada compte le plus faible nombre d’unités de logement par 1 000 habitants. Il est donc essentiel d’accroitre l’offre de logements au Canada afin d’en améliorer l’abordabilité pour tous. La sous-construction résidentielle n’est pas chose nouvelle, malheureusement. Toutefois, le contexte économique actuel accentue les effets cumulatifs de cette négligence collective.
À Gatineau, avec un taux d’inoccupation de 0,8 %, le manque de loyers disponibles est criant. La solution passe par la création de logements de tous types. D’ailleurs, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) et la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) sonnent l’alarme. Le Québec doit se doter de 620 000 nouveaux logements d’ici 2030.
Résorber un déficit de 30 ans en matière de construction domiciliaire au Canada et au Québec n’est pas chose facile. Les embûches auxquelles font face les développeurs immobiliers en 2023 sont fort nombreuses.
Pensons simplement à la hausse des taux d’intérêt qui complexifie et augmente les frais de financement, à l’inflation galopante qui entraine la hausse des coûts des matériaux, à la pénurie de main-d’œuvre qui allonge les délais et les coûts sur les chantiers, aux iniquités fiscales en matière de taxes de vente qui pénalisent les acheteurs et les locataires ainsi qu’aux exigences municipales, notamment en matière de stationnements souterrains, qui augmentent les délais et les coûts des développements.
Permettez-moi d’insister sur le sujet des taxes de vente, que je trouve particulièrement troublant. À l’époque, le législateur souhaitait réduire la facture fiscale tant pour les résidences neuves que pour les logements en location en diminuant les taxes à payer, et ce de façon dégressive jusqu’à un maximum de valeur. Concrètement, la ristourne fiscale fédérale (TPS) s’estompe pour une résidence ou un logement de 450 000 $ et plus, alors qu’au Québec, cette ristourne (TVQ) s’estompe pour une résidence ou un logement d’une valeur de 300 000 $ et plus.
Ces deux plafonds sont demeurés inchangés depuis plusieurs années. Avec l’augmentation des coûts de construction, ces exonérations fiscales sont pratiquement sans effet aujourd’hui. Dans les faits, peu de nouvelles constructions bénéficient de ces exonérations en raison des coûts de construction élevés, ce qui fait en sorte que les crédits de taxes de vente n’existent réellement que sur papier et ne produisent pas les effets escomptés.
Le secteur de la construction résidentielle est frappé aujourd’hui par une tempête parfaite qui freine inexorablement les ardeurs des promoteurs. Heureusement, des solutions existent. Nous devons collectivement et impérativement reconnaitre que le manque d’accessibilité aux logements est un problème collectif qui se doit d’interpeller tant les gouvernements du Québec, du Canada, les villes ainsi que les développeurs du secteur privé.
En plus d’aplanir urgemment les iniquités fiscales qui garnissent outrageusement les coffres de l’État au détriment des acheteurs et des locataires, nos différents paliers de gouvernements doivent implanter des mesures afin de favoriser la densification urbaine. Nous devons créer des logements tout en évitant l’étalement urbain et ses effets néfastes sur l’environnement.
Il est donc prioritaire de favoriser le développement de quartiers 15-minutes, où tous les services de proximité sont accessibles à pied ou à vélo. Des quartiers où les résidents peuvent vivre, travailler et se divertir. Des quartiers qui réduisent la dépendance à l’automobile, favorisent l’activité physique et offrent un accès facile au transport collectif structurant.
Les gouvernements pourraient encourager ce type de développement par l’entremise d’un programme d’incitatifs fiscaux. Des crédits de taxes foncières pourraient ainsi inciter les constructeurs à développer des quartiers de type « 15 minutes », tel que proposé par l’éminent professeur Carlos Moreno, personnalité internationale principalement connue pour le concept de la ville du quart d'heure à travers son ouvrage « Droit de cité, de la “ville-monde” à la “ville du quart d’heure” », publié aux Éditions de l’Observatoire.
La première étape est franchie : nous avons collectivement identifié le problème de la pénurie de logements de tout acabit. Maintenant il est temps d’agir. Pour diminuer le coût du logement des Canadiens, nous devons non seulement augmenter l’offre, mais également réduire le prix d’achat des propriétés.
Chez Brigil, nous croyons à ce type de développement. Nous croyons au grand potentiel de notre belle région. Nous sommes convaincus qu’en collaborant tous ensemble, les défis d’aujourd’hui déboucheront sur de nouvelles façons de développer nos collectivités.
Nous sommes prêts à passer à l’action. Brigil possède les terrains, l’équipe et les ressources pour construire, au cours des 15 prochaines années, 20 000 nouveaux logements à Gatineau et ainsi contribuer à atténuer sensiblement la crise du logement, y compris la pénurie de logement dit abordable.
À titre de bâtisseur citoyen, il est important pour nous de collaborer activement avec la Ville de Gatineau pour améliorer notre belle région et la qualité de vie des gens qui la composent, pour nous et les générations futures.
Gilles Desjardins
Président fondateur, Brigil